相続・資産税対策のアクションプラン

 対策の概要

金融資産1億円以上の資産家の相続対策として投資用中古マンションを取得するプランです。そのまま評価される預金から土地・建物に変えることによって大きな評価減が期待できます。お金から不動産へ財産を変えることによる節税効果をみることにします。

今回は、30階建のタワーマンションの最上階を購入することにしました。

 対策のメリット・デメリット

一般的にこのような中古のタワーマンションは、購入価格と相続税評価額の乖離が大きくなりますので、相続税対策としては効果的であると思われます。

例えば対策直後（1年後）において、購入価格5,000万円の相続税評価額が、土地建物合わせて1,500万円であれば、3,500万円の評価減となります。さらに、賃貸することによって378万円の評価減となります。相続税評価額は合わせて3,878万円の評価減となりますので、相続税は1,169万円の節税効果があります。

 対策の概要

所有不動産とりわけ遊休土地の有効活用による対策には、①固定資産税等の軽減、②相続税の軽減、及び③消費税の還付手続きの3つの税効果が期待できます。ここでは、主に②の相続税の軽減及び納税資金の確保の観点から、遊休土地の上に賃貸マンションを建築するプランを考えてみます。内容としては以下の具体例のとおりですが、土地が自用地から貸家建付地評価となり、建物の固定資産税評価額が実際の取得価額に対して55%程度（大手ハウスメーカーで軽量鉄骨造の場合）となり、さらに貸家の評価として30%の借家権の減額がありますので、建築直後において大きな評価減が期待できます。また、毎月の賃料収入によって借入元利合計と通常経費が賄え、毎年余裕資金が生まれます

 対策のメリット・デメリット

対策直後（1年後）においては約6,900万円の対策効果（評価減）により、節税効果約1,900万円と納税資金の余裕額が約2,100万円増加することが期待できます。しかし、10年後には借入金の返済が進み、余裕資金も貯まってきて節税効果は約400万円に減少し、純資産もかなり回復してきます。納税資金の余裕額も純資産の伸びに押され、増加はするものの鈍化してきます。

このように、ある程度の利回りのある収益不動産（建物）の取得は、短期的に見れば大きな効果が期待できるものの、長期的(10年～20年）には節税効果は弱まります。ただ、資金の余裕が生まれますので、定期的に贈与を行える等副次的な効果があります。

　一方、上記節税効果は相続人全員に及ぶのであり、借入金の返済義務は特定の相続人が追うことになるケースが多いと思われます。賃貸経営が予定どおり順調に推移すればよいのですが、必ずしも思惑どおりにいくとは限らないので、特定の相続人にとっては借入金で賃貸マンションを建築しなかった方がよかったという結果もあります。

 対策の概要

所有する土地上の使用貸借となっている長男所有のアパートを時価で買い取り、自用地評価の土地を貸家建付地として評価できるようにします。

よく見かける事例として、親の土地に子がアパートを建築して活用しているケースで、そのほとんどが地代の授受が行われておらず、土地に使用貸借契約によるものです。個人間の使用貸借の場合には借地権課税は行われませんが、その代わりに土地の相続税評価では自用地として評価されます。そこで、長男所有のアパートを時価で買い取り、自用地から貸家建付地として評価できるようにします。

 対策のメリット・デメリット

対策のメリットとしては、自用地評価の土地が貸家建付地として評価減ができるようになり、買い取ったアパートの建物については時価と相続税評価額との差額について評価の圧縮ができます。

デメリットとしては、アパートの収入が親の収入となって親の財産として蓄積されることになります。

 対策の概要

類似業種比準価額の計算上、1株当たりの「配当金額」、「利益金額」、「簿価純資産額」のうちうちいずれか2要素がゼロであり、かつ、3要素を直前々期をベースに計算してもいずれか2要素以上がゼロの会社は、特定の評価会社（比準要素数1）として下記の数式により株式評価することになります。

類似業種比準価額（純資産価額が低い場合には純資産価額） ×25%　＋　純資産価額 ×75%

そこで「配当金額」及び「利益金額」の2要素が3期連続ゼロになると予想される場合で、類似業種比準方式の評価額が低いときは、過年度における剰余金などを原資として配当を支給することにより、3期連続2要素以上ゼロを回避し、一般の評価会社（小会社）として下記の数式により評価し、株式評価額を下げます。

類似業種比準価額（純資産価額が低い場合には純資産価額） ×50%　＋　純資産価額 ×50%

 対策のメリット・デメリット

会社法の施行で、剰余金の配当は定時株主総会で決議しなくても、いつでも臨時株主総会等で決議できるようになりました。また、比準要素の1株当たり配当額は当該事業年度で決議された配当ということにもなりました。したがって、翌期首以降に相続が開始された場合は、対策の取りようがありません。

剰余金の配当可能枠があればいつでも臨時株主総会で配当決議さえすれば比準要素を2にすることが容易にできます。

 対策の概要

　相続節税対策としては、「財産を減らす」・「財産の評価を下げる」ことが考えられます。「財産を減らす」手法としては、「生前に財産を使うこと（消費）」と「生前に財産をあげること（贈与）」がありますが、ここでは財産の消費について確認します。

相続対策の前に行う現状分析により、相続税の税率ステージが例えば40%の方の場合、配偶者の税額軽減を考えなければ、財産を1,000万円減らすと、相続税は400万円減少することになります。このことから、【財産の消費額×税率】分の相続税の節税効果が考えられるため、生前に財産を消費することによる節税効果は、税率が高いほど効果があります。

 対策のメリット・デメリット

ただ、やみくもに財産を減らすため、例えば、相続税の節税対策のために「外車を買おう！」「海外旅行に行こう！」「ブランド品を買おう！」とするのは考え物です。

将来、相続が発生した後にお金を使えば、相続税納税後の資金で払うことになるため、下記のような将来に使わないといけない費用又は使うことが予想されている費用を、相続前に払っておくことが効果的です。

例えば、①土地の測量、②アパート・自宅の修繕、③老朽アパートの立退き・建替え、④お墓・仏壇等の購入です。

また、子・孫への教育資金や住宅取得資金の贈与（非課税金額）の活用も効果的です。

 対策の概要

ケース5の『財産の消費』に引き続き、相続財産を減らすための方法として、生前贈与を検討します。

一般的には、年間110万円の贈与税のかからない範囲での贈与をされるケースが多く見受けられますが、相続財産が多く、相続税の税率が高い場合、ある程度の贈与税を払ってでもまとまった贈与を行っていく方が、結果的に税負担が少なくなるケースがあります。

 対策のメリット・デメリット

生前贈与の対象者については、生前贈与加算の規定の適用を受ける「相続または遺贈により財産取得する者」以外の者（孫など）に対して贈与することも、相続の発生のタイミング考えた場合、重要な要素となります。

 対策の概要

贈与税の特例として一般にも非常に認知度の高い特例です。

①　特例の適用要件

　　1) 夫婦の婚姻関係が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと

　　2) 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること

　　3) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

　　4) 贈与税の申告書を提出すること

　　（注）配偶者控除は、同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることはできません。

②　生前贈与加算との関係

　　贈与税の配偶者控除額については、その後相続が発生した場合でも、3年以内の生前贈与加算は適用されません。

　　【相続開始前年に2,110万円の贈与を受けた場合の生前贈与加算額】

　　　生前贈与加算額　　　2,110万円　－　2,000万円　＝　110万円

 対策のメリット・デメリット

①　相続税節税効果

　　対策後は夫の財産が2,000万円減少するため、350万円の相続税節税効果が生じます。

　　今回は妻の二次相続時に相続税課税はないものとしていますが、妻に相続税が課税される場合には、二次相続税の算出や、一次二次トータルでの税額検討が必要となります。

②　登録免許税・不動産取得税の負担

　　この特例を適用して贈与税が課されない場合でも、登録免許税・不動産取得税は固定資産税評価額に対して下記のとおり課税されます。

　　【相続税評価額2,000万円（固定資産税評価額も同じとする）の居住用宅地のみを贈与した場合】

　　　登録免許税　　　2,000万円　×　2.0% ＝　400,000円

　　　不動産取得税　 2,000万円　×　1.5% ＝　300,000円

　　　合　　計　　　　　700,000円

③　将来、居住用財産の3,000万円控除を利用する場合

　　居住用家屋を夫婦の共有財産にしておくと、将来支度を売却する際に、3,000万円の特別控除を夫婦で適用することができ、売却益合計6,000万円まで譲渡所得税がかかりません。

　　受贈配偶者である妻に家屋の持分が無い場合、宅地のみを有していても居住用財産の3,000万円控除を適用できませんので注意が必要です。

④　小規模宅地等の特例との関係

　　夫から妻へ居住用土地の贈与後に、夫の有する残地面積が240㎡（平成27年1月以降は330㎡）以下となる場合には、将来夫に相続が開始したときの特定居住用宅地等の評価減がフル活用できないこととなりますので検討が必要です。

⑤　受贈配偶者（妻）が先に死亡した場合

　　主たる財産所有者である夫よりも先に受贈配偶者（妻）が死亡した場合において子がいるときは、妻が贈与を受けた居住用財産は子が承継するようにしないと、この特例を使った贈与の効果が失われます。

 対策の概要

①　生命保険金で相続税の節税と納税資金対策を同時に解決できます。

　　1）　相続財産を無償で残すために、相続税の納税試算額を死亡保険金でカバーするようにします。この場合、長生きをしても一生涯保障の続く終身保険をベースにして加入することが基本です。生命保険金の相続税の非課税額の利用による節税効果も出ます。

　　2）　贈与による節税と納税資金を確保するための生命保険

　　親が生命保険料相当額の現金の贈与を行い、子がその現金で親を被保険者とする生命保険契約を締結すれば、相続税の節税と納税資金対策を同時にできます。

　　（保険料充当金の贈与にあたっての注意点）

　　　a. 毎年贈与契約を作成します。

　　　b. 過去の贈与税申告書の控を保存しておきます。

　　　c. 父等が所得税の確定申告などで、この保険による生命保険料控除を受けないことが必要です。

　　　d. その他贈与の事実が認定できるようにしておきます。

②　相続税の非課税額を超える部分の生命保険契約は所得税課税の契約形態を検討します。

　　相続税の非課税額を超える保険金を「相続財産」として受け取った方が有利か、「一時所得」として受け取った方が有利化の検討をします。

　③　個人年金保険を活用し相続税の非課税財産へ組み替えます。

　　一般の生命保険などに加入できない人でも、個人年金保険を活用することにより、契約時から年金支給開始時までの期間について生命保険金の非課税額の確保が可能となります。

　④　法人契約の生命保険の活用による非課税額の確保

　　被保険者である役員が生前退職する場合に、退職する役員へ保険契約を譲渡し契約を継続します。

　⑤　生命保険契約に関する権利の活用

　　1）　第二次相続対策に役立ちます。

　　2）　遺産分割対策に役立ちます。

　⑥　死亡保険金の受取人を配偶者から子へ変更する

　　配偶者の老後の生活資金が十分用意されている場合には、受取人を変更し第二次相続も考慮した通算相続税額を軽減するようにします。

 対策のメリット・デメリット

対策後は、相続税の納税資金を死亡保険金でカバーでき、更に生命保険金の非課税を活用することにより、相続税額が（設例1）では164万円、（設例2）では181万円の減少となります。

 対策の概要

①　養子縁組は、その対策効果の「即効性」と「簡便性」から見れば最も優れた対策といえます。

　　養子縁組により相続税法上法定相続人が増えることで、以下の節税効果が期待できます。

　　1）　基礎控除額の引下げ

　　2）　超過累進税率の緩和

　　3）　生命保険、退職金の非課税金額の拡大

　　4）　未成年者控除、障害者控除の適用

　　5）　孫と養子縁組により相続税の課税を一回飛ばすことができます。

　　　（注） 相続税額の2割加算の対象となります

　　6）　相続時精算課税制度の活用

②　登録免許税と不動産取得税

　　登録免許税については、相続人以外の者に対する遺贈については1,000分の20であるのに対し、相続人の場合は1,000分の4と軽減されます。また、不動産取得税は非課税となります。

 対策のメリット・デメリット

対策後は、法定相続人が1人増えることにより、①基礎控除額の引下げ、②超過累進税率の緩和、③未成年者控除の適用により、孫の養子縁組による2割加算の増加分を含めても、節税効果は240万円となります。設例にはない生命保険金、退職年金の取得がある場合には、節税効果はさらに増すことになります。

　一方、養子は実子と同等の相続権を有し、共同相続人間の相続分や遺留分に影響を与えることから、遺産分割協議などでもめる原因ともなりかねませんので、注意する必要があります。